Contrato de arrendamiento con opción a compra

Contrato de alquiler con opción a compra: características principales y fiscalidad

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04/03/2019

En primer lugar, expondremos lo relativo a la concepción y marco normativo del contrato de arrendamiento y así proceder con el contrato de arrendamiento con opción a compra.

Nuestro Código Civil, siguiendo los precedentes del Derecho romano, regula en su artículo 1542 el contrato de arrendamiento bajo una concepción unitaria al disponer que el arrendamiento podrá recaer sobre “(…) cosas, obras o servicios”, recogiendo en las disposiciones siguientes la definición para cada una de ellas.

En el arrendamiento de cosas, una de la partes –el arrendador- se obliga a dar a otra –arrendatario- el uso y disfrute de una cosa durante un tiempo determinado y a cambio de un precio cierto.

Por otro lado, la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos regula en su artículo 2 que se considerará como arrendamiento de vivienda:

Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario”.

A su vez, en su apartado siguiente amplía el ámbito de aplicación de la normativa reguladora de tales arrendamientos:

Las normas reguladoras del arrendamiento de vivienda se aplicarán también al mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador”.

Junto a todo lo anterior, podemos afirmar que estamos ante un acuerdo sobre la cesión del uso y disfrute de una vivienda habitual, a cambio de una renta periódica.

Opción a compra

El contrato de opción a compra se trata de contrato atípico, comúnmente conocido como precontrato de opción, configurado jurisprudencialmente –además, de aceptado y reconocido por el Reglamento Hipotecario y la LAU-,  cuyo contenido dependerá se fijará en base al principio de autonomía de la voluntad de las partes y de la libertad de pacto de los contratantes.

Podemos definir la opción de compra como:

“un precontrato, en principio unilateral, en virtud del cual una parte concede a la otra la facultad exclusiva de decidir sobre la celebración o no del contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante”.

1. Elementos

Bajo este contrato el inquilino tiene derecho al uso y disfrute de la vivienda durante el periodo establecido hasta el ejercicio del derecho a la compra.

Sentencias como la del 18 de abril de 1978 dispone que para la validez y exigibilidad del contrato de opción, se exigirá la concurrencia de una serie de requisitos, en concreto:

La existencia de un convenio expreso entre las partes (art. 14, párrafo 1º RH) donde se fijen el concurso de voluntades entre quienes los suscriban, la expresión clara y específica de la finca sobre la que recaiga la opción a compra y el precio fijado para su posible adquisición por el optante (Véase Sentencia de 17 de octubre de 1961).

Asimismo, será indispensable la existencia de un plazo para el ejercicio de la opción, sin que esto implique la transformación de la opción en un contrato de tracto sucesivo, ya que no verá diferida –al menos de forma reiterada- su ejecución en el tiempo.

2. Características principales

Generalmente, el contrato de opción a compra puede ser autónomo e independiente o ir junto a otro, normalmente con el contrato de arrendamiento.

En este caso, nos encontramos ante un negocio jurídico complejo, regulado por la voluntad de las partes y al que será de aplicación la normativa general del Código Civil.

Se trata de un contrato de carácter consensual, perfeccionado por el mero consentimiento de las partes que solo genera obligaciones para el concedente, quién quedará obligado a no disponer de los bienes ofrecidos y a mantener la oferta durante el plazo establecido.

El optante, si así le conviniera, hará uso de tal derecho y por ese único acto, nace y se perfecciona de forma automática el contrato de compraventa sin que el concedente deba realizar declaración de voluntad alguna.

Como causas de extinción se aprecia la extinción del derecho de opción, así como su falta de ejercicio por el mero transcurso del plazo fijado por las partes o por renuncia.

3. Tratamiento Fiscal de la Opción a Compra vs Compraventa directa

Debemos tener en cuenta que la concesión de la opción de compra y la posterior transmisión del inmueble son negocios jurídicos independientes, esto es, la suscripción de un derecho de opción de compra a cambio de un precio y la compraventa a cambio de un precio determinado.

Respecto al precio de la opción de compra, al no derivar de una transmisión producirá una ganancia patrimonial que se incluirá en la Base Imponible General que se consignará en el periodo en el que se hubiera producido la alteración patrimonial, “deduciéndose por el arrendador las cuantías recibidas en concepto de derecho de opción de compra, así como las cantidades satisfechas en concepto de arrendamiento (siempre que así se hubiera pactado).

Las renta percibidas en concepto de arrendamiento, tendrán la consideración de rendimientos de capital inmobiliario conforme al artículo 22.1 LIRPF.

Asimismo, el ejercicio del derecho de opción de compra sobre el bien inmueble producirá una nueva alteración patrimonial que, producida la pérdida o ganancia patrimonial, se integrará en la Base Imponible del Ahorro conforme al artículo 46 LIRPF.

Ejemplo

Se realiza un contrato de arrendamiento de vivienda habitual de 3 años con una opción de compra. El precio de la compraventa será de 250.000€ (en este supuesto se tratará de vivienda de segunda transmisión quedando sujeta a ITP).

Además, se fija la futura deducción del 100% de las cuotas satisfechas mensualmente por el importe de 1.000€.

A. Rentas Mensuales

Por un lado tendremos la tributación de la renta del alquiler por ITP que se liquidarán a través del modelo 600.

Si el arrendamiento dura 3 años, la base imponible será 36.000€, además de la tarifa establecida en Andalucía:

Hasta 7.692,96 = 30,77

(36.000 – 7.692,95)/6,01= 4.710 euros

0,024040 * 4.710€= 113,22€

30,77+113,22= 144,00 € 

*Tener en cuenta lo relativo a los rendimientos de capital inmobiliario a efectos de IRPF*

B. Opción a compra

El contrato de opción tributa por ITP conforme al artículo 14.2 de la Ley reguladora del ITP a razón de “las promesas y opciones de contratos sujetos al impuesto serán equiparada a éstos”.

En concreto, al no haber fijado el precio de opción tomaremos 5% del precio de compra (12.500 euros) a liquidar en los 30 días hábiles desde la firma del documento privado.

A esto, le aplicaremos el tipo fijado en Andalucía que será del 8%: 250.000*0.05*0.08 (Andalucía)= 1.000 euros

C. Compraventa

Por último, a efectos de tributación de la compraventa del Impuesto sobre bienes inmuebles se liquidará el ITP según la CCAA, además del ITP del arrendamiento y de la opción de compra, pues de no proceder a lo anterior, podría acarrear la correspondiente comprobación administrativa.

Supongamos que el valor real a efectos de Hacienda son 250.000€. Le corresponde un ITP del 8%, esto serían, 20.000 euros. (Si estuviere destinada a vivienda habitual aplicar el ITP correspondiente).

A lo anterior, tendremos en cuenta que tanto las cantidades recibidas en conceptos de opción de compra, como de rentas por el arrendamiento hasta el ejercicio de la opción, serán descontadas del precio fijado para la transmisión de la vivienda, a efectos del cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial de la transmisión.

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Categorizado en: Gestión Inmobiliaria

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