El Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana pretende cumplir con dos objetivos:
- Aclarar, regularizar y armonizar la terminología y el contenido dispositivo de los textos legales.
- Estructurar y ordenar en una única disposición general los preceptos de diferente naturaleza y alcance que contienen aquéllos.
El objeto de esta Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, radica en garantizar para todo el territorio estatal:
- a) "La igualdad en el ejercicio de los derechos y en el cumplimiento de los deberes constitucionales, relacionados con el suelo.
- b) Un desarrollo sostenible, competitivo y eficiente del medio urbano, mediante el impulso y el fomento de las actuaciones que conducen a la rehabilitación de los edificios y a la regeneración y renovación de los tejidos urbanos existentes, cuando sean necesarias para asegurar a los ciudadanos una adecuada calidad de vida y la efectividad de su derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada.
Asimismo, establece esta Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana las bases económicas y medioambientales del régimen jurídico del suelo, su valoración y la responsabilidad patrimonial de las Administraciones Públicas en la materia".
En concreto, nos centraremos en analizar los aspectos principales sobre el Régimen de Valoraciones establecido en este Real Decreto.
Ámbito de aplicación material
Según el artículo 34.1 del TRLSRU, dispone que las valoraciones del suelo, las instalaciones, construcciones y edificaciones, así como los derechos constituidos sobre o en relación con ellos, se regirán por lo dispuesto en este texto legal cuando tengan por objeto:
a) "La verificación de las operaciones de reparto de beneficios y cargas u otras precisas para la ejecución de la ordenación territorial y urbanística en las que la valoración determine el contenido patrimonial de facultades o deberes propios del derecho de propiedad, en defecto de acuerdo entre todos los sujetos afectados.
b) La fijación del justiprecio en la expropiación, cualquiera que sea la finalidad de ésta y la legislación que la motive.
c) La fijación del precio a pagar al propietario en la venta o sustitución forzosas.
d) La determinación de la responsabilidad patrimonial de la Administración Pública".
En el apartado siguiente del mismo precepto, se recogen los momentos en los que se entienden referidas las valoraciones. Asimismo, y a modo de ejemplo, cuando estamos ante los supuestos que se contemplan en la letra a), es decir, supuestos de verificación de las operaciones de reparto de beneficios. etc., la valoración se referirá a la fecha de inicio del procedimiento de aprobación que lo motive.
Por otro lado, si nos encontramos ante un supuesto de venta o sustitución forzosa nos remitiremos al momento de iniciación del procedimiento de declaración de incumplimiento (Art. 34.1, letra c.) o al inicio del expediente de justriprecio (Art. 34.1 letra b.).
Criterios para la valoración de Perito Judicial Inmobiliarioen la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana
El Artículo 35 del TRLSRU bajo el título "criterios para la valoración de inmuebles" establece aquellas premisas generales a aplicar para la valoración de inmuebles.
En este caso, se establece que: el valor del suelo se corresponderá "a su pleno dominio, libre toda carga, gravamen o derecho limitativo de la propiedad"; que "el suelo se tasará teniendo en cuenta su situación y con independencia de la causa de valoración e instrumento legal que la motiva"; que en suelo urbanizado, "las edificaciones, construcciones e instalaciones que se ajusten a la legalidad se tasarán conjuntamente con el suelo en la forma prevista en el apartado 2 del artículo 37", etc.
I. Valoraciones en el suelo rural
Cuando el suelo sea rural conforme a los criterios fijados en el TRLSRU y conforme a la 7ª DA:
- Los terrenos se tasarán mediante la capitalización de la renta anual o potencial.
Esta renta se determinará teniendo en cuenta el rendimiento del uso, disfrute o explotación que sean susceptibles del terreno, mediante el uso de los medios técnicos normales para su producción. Además, se incluirán a estos las posibles subvenciones que pudieran recaer sobre los cultivos, descontándose los costes necesarios para su explotación.
- En el caso de las edificaciones, construcciones e instalaciones, estas se tasarán mediante el método de coste de reposición, teniendo en cuenta su estado y antigüedad.
- Las plantaciones y los sembrados preexistentes, así como las indemnizaciones por razón de arrendamientos rústicos u otros derechos, se tasarán con arreglo a los criterios establecidos por las Leyes de Expropiación Forzosa y de Arrendamientos Rústicos.
II. Valoración en el suelo urbanizado
Nos remitiremos al artículo 37 del TRLSRU de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, en el que se incluye una diferenciación al distinguir el suelo urbanizado sin edificación con edificación ilegal o sin ésta, en situación de ruina, el suelo edificado o en proceso de edificación y suelo urbanizado sometido a actuaciones reforma o renovación de la urbanización.
| Suelo urbanizado sin edificación | Se considerarán como uso y edificabilidad de referencia los atribuidos a la parcela por la ordenación urbanística, incluido en su caso el de vivienda sujeta a algún régimen de protección que permita tasar su precio máximo en venta o alquiler | Método residual estático | Se descuenta el valor de los deberes y cargas pendientes para la edificación. |
| Suelo edificado o en proceso de edificación | Valor de tasación superior de entre los siguientes métodos | Método de Comparación vs. Método Residual | |
| Suelo sometido a actuaciones de reforma | Se aplica el método residual, teniendo en cuenta los usos y edificabilidades atribuidos por la ordenación en su situación de origen | | |
III. Valoración de la facultad de participar en actuaciones de nueva urbanización
Procede valorar la facultad de participar en actuaciones de nueva urbanización cuando concurra los requisitos establecidos en el artículo 38.1 del TRLSRU.
Debemos destacar que esta indemnización también se encuentra regulada por el artículo 28 del RD 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de Valoraciones de la Ley de Suelo.
¿A qué se debe esto? Según el artículo 41, se determina que la valoración, en todo lo no dispuesto en esta Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana se realizará, conforme a las Leyes de ordenación territorial y urbanística, cuando tuvieran por objeto la verificación de las operaciones precisas para la ejecución de la ordenación urbanística y, en concreto, la distribución de los beneficios y las cargas derivadas y, conforme a los criterios fijados por la legislación general de expropiación forzosas y de responsabilidad de las Administraciones Públicas.
IV. Indemnización de la iniciativa y la promoción de actuaciones de urbanización o de edificación
La Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana establece una segunda indemnización para los costes en los que hubiera podido incurrir alguno de los sujetos intervinientes en estas iniciativas que devienen inútiles por efectos del acto o hecho que motivó la valoración.
Estos gastos se tasarán por un importe incrementado por la tasa libre de riesgo y la primera de riesgo, conforme al artículo 39.1 TRLSRU.
Una vez iniciadas estas actuaciones, se valorarán conforme al precepto anterior o en proporción al grado alcanzado en su ejecución, siempre que ésta se desarrolle conforme a los instrumentos que la legitiman.
Para ello, al grado de ejecución se le asignará un valor entre 0 y 1, que se multiplicará:
a) Por la diferencia entre el valor del suelo en su situación de origen y el valor que le correspondería si estuviera terminada la actuación, cuando la disposición, el acto o hecho que motiva la valoración impida su terminación.
b) Por la merma provocada en el valor que correspondería al suelo si estuviera terminada la actuación, cuando sólo se alteren las condiciones de su ejecución, sin impedir su terminación.
El resultado obtenido a través del método anterior, no podrá ser inferior a la establecida en el artículo 38 TRLSRU.
V. Valoraciones del suelo en régimen de equidistribución de beneficios y cargas
Las valoraciones de este apartado, se encuentran reguladas en el artículo 39 TRLSRU, de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.
El precepto establece que, en defecto de acuerto, todos los sujetos afectados, deben valorar "deban valorarse las aportaciones de suelo de los propietarios partícipes en una actuación de urbanización en ejercicio de la facultad establecida en la letra c) del apartado 2 del artículo 13, para ponderarlas entre sí o con las aportaciones del promotor o de la Administración, a los efectos del reparto de los beneficios y cargas y la adjudicación de parcelas resultantes, el suelo se tasará por el valor que le correspondería si estuviera terminada la actuación.
En el caso de propietarios que no puedan participar en la adjudicación de parcelas resultantes de una actuación de urbanización por causa de la insuficiencia de su aportación, el suelo se tasará por el valor que le correspondería si estuviera terminada la actuación, descontados los gastos de urbanización correspondientes incrementados por la tasa libre de riesgo y la prima de riesgo".
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