Seguramente a día de hoy no habrá persona que no haya escuchado o, en el peor de los casos, haya sido afectada por las cláusulas suelo. Pero, ¿Dónde las encontramos? ¿Qué son exactamente? ¿Qué efectos tienen? ¿Pueden declararse nulas? ¿Qué se debe hacer ante su existencia? Las preguntas que surgen ante este problema no son pocas por lo que en la medida de lo posible, vamos a intentar dar un poco claridad y responder a las cuestiones más comunes.
Las cláusulas suelo las encontramos en un préstamo hipotecario. Por ello es importante conocer la letra pequeña cuando vamos a firmarlo para luego no llevarnos sorpresas. Se tratan de unas cláusulas que establecen un mínimo a pagar en las cuotas de la hipoteca aunque los intereses ordinarios que se han acordado con la entidad financiera estén por debajo. Es decir, indican el porcentaje mínimo de interés que se aplicará a las cuotas que el prestatario tenga que pagar.
Para saber si mi escritura del préstamo tiene cláusula suelo o no, hay que leerla bien ya que aparece en la misma bajo epígrafes como “límites a la aplicación del interés variable”, “límite de la variabilidad” o “tipo de interés variable”. Son cinco o seis líneas en las que se establece que el interés nunca podrá ser inferior a un porcentaje determinado.
Para ver el efecto de tener o no una cláusula suelo veamos un ejemplo: Imaginemos un préstamo de 90.000 euros firmado en septiembre de 2006, con un plazo de 20 años y a un tipo de interés variable de Euribor más un punto. El cuadro de amortización hasta septiembre de 2014 refleja que el cliente, sin cláusula de suelo alguna, habría pagado casi 22.300 euros en concepto de intereses. La misma hipoteca con una cláusula de suelo del 4,5% le habría supuesto pagar 29.100 euros, 6.800 euros más que, de ir a juicio y ganar, le tendría que devolver el banco. Además, en lugar de estar pagando una cuota de 570 euros, pasaría a pagar 430 euros, una rebaja de 140 euros al mes, 1.680 euros al año.
Ante la pregunta si se pueden declarar nulas estas cláusulas, el Tribunal Supremo ha afirmado en su sentencia de 9 de mayo que en la medida en que no hayan cumplido con la debida transparencia informativa (falta del debido conocimiento por parte de los contratantes) sí que se han de considerar nulas, puesto que estas cláusulas no se consideran en sí mismas ilegales (abusivas). Además en dicha sentencia también se declaró la falta de retroactividad, esto es, no se pueden reclamar las cantidades abonadas hasta la fecha de la sentencia. Los criterios de transparencia según el Tribunal Supremo son los siguientes:
- Entrega de folleto informativo con las condiciones económicas.
- Firma y entrega de Oferta Vinculante previa a la firma de la escritura en notaría.
- Que del tenor literal de la escritura el consumidor pueda interpretar que la cláusula suelo constituye un elemento definitorio del objeto principal del contrato.
- No se ha de crear la apariencia de que el suelo tiene como contraprestación imprescindible la fijación de un techo.
- Se han de realizar simulaciones de escenarios diversos, relacionados con el comportamiento razonablemente previsible del tipo de interés en el momento de contratar, en fase precontractual que tengan en cuenta la posible aplicación de la referida cláusula.
- No se ha de ubicar la cláusula entre una abrumadora cantidad de datos entre los que quedan enmascaradas y que diluyen la atención del consumidor.
- Se han de realizar comparativas entre las distintas ofertas que, en caso de existir, pudieran ser ofrecidas al consumidor.
Por tanto, en la medida en que los bancos o cajas no respeten dichos criterios incurrirán en cláusulas suelos objeto de anulación.
La sentencia dictada por el Tribunal Supremo ha sido el desencadenante de numerosas sentencias. El juzgado número 2 de lo Mercantil de Sevilla dictó en octubre de 2010 la primera sentencia favorable a la eliminación de la cláusula de suelo. Condenó a un banco y tres cajas a quitarla de los contratos al considerarla “abusiva”.
Ante la existencia de una cláusula suelo en nuestra escritura de préstamo hipotecario es aconsejable en primer lugar un proceso de mediación a través del cual se intente llegar a un acuerdo extrajudicial con la entidad financiera para la eliminación de la cláusula. Si con este primer paso no se ha conseguido quitar dicha cláusula es conveniente seguir los siguientes pasos:
- Escribir una carta al director de la entidad para la anulación de la misma.
- Presentar una hoja de reclamación a la entidad financiera.
- Contactar con el defensor del consumidor del banco o caja.
- Presentar formulario al Banco de España
- Intentar hacer una subrogación de la hipoteca
- Acudir a un abogado especializado, procurador u organización de consumidores
Tendiendo en cuenta la información anterior y los numerosos casos de personas afectadas por este problema, solo podemos concluir advirtiendo a todos aquellos que próximamente vayan a firmar la escritura de un préstamo hipotecario: cuidado con la letra pequeña.
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